Comprar ou Alugar: Desvendando o Mito de “Jogar Dinheiro Fora”

“Alugar é jogar dinheiro fora” – você já deve ter ouvido essa frase por toda a vida.

A ideia de que é preciso subir na “escada da propriedade” e comprar um imóvel o mais rápido possível nos acompanha desde sempre.

Afinal, uma vez que se compra uma casa, supõe-se que se está “economizando dinheiro”, é um “investimento” e, pelo menos, não se está mais alugando e “desperdiçando” cada centavo.

Mas a verdade é que a situação é muito mais complexa do que parece.

Tanto comprar quanto alugar vêm com seus próprios custos financeiros e psicológicos, e precisamos levar tudo isso em consideração ao tomar a grande decisão de comprar ou alugar um imóvel.

Por muito tempo, eu também acreditei cegamente nessa máxima de que comprar é sempre melhor do que alugar.

Eu segui o conselho de “entrar na escada da propriedade” até uma certa idade de forma bastante religiosa.

Por exemplo, ao iniciar minha carreira como médico, vendi uma boa parte de Bitcoin, registrando uma perda de cerca de 35 mil libras esterlinas, para comprar uma casa em Cambridge com meu irmão.

Recentemente, também adquiri dois apartamentos em Manchester como propriedades para aluguel, mas, ironicamente, hoje eu alugo um apartamento absurdamente caro em Londres.

Ou seja, tenho bastante experiência de ambos os lados da equação: o do aluguel, que muitos veem como “jogar dinheiro fora”, e o da compra, vista como “fazer dinheiro”.

A grande questão é: é melhor comprar um imóvel cedo, em seus 20 ou 30 anos, se possível, e mantê-lo, ou é mais vantajoso alugar, investir seu dinheiro em outro lugar e, quem sabe, comprar uma casa mais tarde?

Vamos analisar este dilema em quatro partes principais:

1. O viés da compra de imóvel: Por que todos, especialmente nossos pais e avós, acreditam que comprar é melhor do que alugar.
2. A Regra S’Mores: Um modelo mental que usaremos para desmistificar essa crença.
3. Fatores financeiros: Usando a Regra S’Mores, abordaremos os aspectos monetários da decisão.
4. Fatores psicológicos: Ainda com a Regra S’Mores, examinaremos os aspectos emocionais e comportamentais.

O Viés da Compra de Imóvel: Por Que Compramos o Mito?

Primeiro, vamos conversar sobre por que a maioria de nós tem esse forte viés de que comprar é a melhor opção.

O primeiro fator é puramente econômico.

Historicamente, os preços dos imóveis tendem a se valorizar, enquanto do aluguel você não “recebe” nada de volta.

Por isso, a maioria das pessoas pensa que está fazendo algum tipo de investimento ao comprar um imóvel, mas que ao alugar está apenas queimando dinheiro.

Certa vez, conversei com um amigo que cresceu em Cambridge e ele me contou que sua mãe comprou a casa da família no centro da cidade por 80 mil libras esterlinas nos anos 80.

Conforme a cidade se desenvolveu, mais e mais pessoas quiseram morar em Cambridge, e o mercado imobiliário fez sua parte: o preço subiu ao longo do tempo.

Hoje, essa casa vale mais de 800 mil libras – o que é um retorno impressionante.

Se a mãe de meu amigo tivesse apenas alugado por todos esses anos, sua família não teria se beneficiado desse aumento de 10 vezes em seu patrimônio líquido nas últimas três ou quatro décadas.

Ok, isso explica em parte por que todos pensamos que “alugar é jogar dinheiro fora, isso é realmente ruim”.

Mas a decisão entre comprar e alugar é um pouco mais complexa do que isso, o que nos leva ao nosso modelo mental para entender os prós e contras.

A Regra S’Mores: Um Modelo Mental para a Decisão

A escolha entre comprar e alugar é, acima de tudo, uma decisão de investimento, e ela possui duas vertentes: a financeira e a psicológica.

O componente financeiro busca o maior retorno possível do seu investimento, enquanto o psicológico visa garantir que sua decisão traga a maior felicidade possível – algo um pouco mais difícil de calcular.

Por exemplo, se comprar uma casa significa que você precisa se mudar para um lugar onde não quer viver e enfrentar uma hora extra de transporte público, financeiramente você pode estar melhor, mas em termos de felicidade, estaria em desvantagem.

Com esse tipo de equilíbrio em mente, desenvolvi uma estrutura própria para calcular os custos e benefícios do aluguel versus a compra, que chamo de Regra S’Mores.

Cada letra da Regra S’Mores representa um fator crucial a ser considerado ao aplicar este modelo:

• S para Custos Irrecuperáveis (Sunk Costs)
• M para Custos de Manutenção (Maintenance Costs)
• O para Custos de Oportunidade (Opportunity Costs)
• R para Raízes versus Asas (Roots vs. Wings)
• E para Facilidade (Easiness)
• S para Poupança (Savings)

Fatores Financeiros: S.M.O. da Regra S’Mores

Seja comprando ou alugando, precisamos pensar em pelo menos três tipos de custos financeiros, que compõem o S, M e O da Regra S’Mores.

Vamos detalhar os custos em cada cenário.

1. Custos Irrecuperáveis (Sunk Costs)

Estes são os valores que pagamos uma única vez e dos quais não recebemos nenhum dinheiro de volta.

Ao Comprar um Imóvel:

A maioria das pessoas pensa no preço de compra como o único custo. Se a propriedade vale um milhão de dólares, pensa-se que o custo é um milhão.

No entanto, os verdadeiros custos irrecuperáveis são outras taxas que precisamos pagar além desse milhão. São custos dos quais não se recupera nada.

Existem quatro tipos principais de custos irrecuperáveis ao comprar um imóvel:

1. Impostos sobre a Propriedade: Variam bastante dependendo do país. No Brasil, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um exemplo. No Reino Unido, o Imposto de Selo (Stamp Duty) pode ser de 0% a 5% para a maioria. Nos EUA, o imposto predial varia de 0,2% a 2%.
2. Taxas de Advogado: Você precisará pagar seu advogado para cobrir todo o trabalho jurídico associado à compra da casa, como a transferência de propriedade, verificação de documentos, licenças e outros detalhes para evitar problemas futuros. No Reino Unido, isso geralmente custa entre mil e 1.500 libras.
3. Taxa de Avaliação: Valor pago ao credor do financiamento para avaliar o imóvel e determinar quanto ele está disposto a emprestar. Pode variar de 150 a 1.500 libras, dependendo do tipo de propriedade e financiamento.
4. Outras Taxas Menores: Incluem taxas de arranjo do financiamento ou taxas de agrimensor/avaliador técnico.

No total, considerando impostos e taxas, você pode esperar pagar mais de 5% do valor do seu imóvel em custos irrecuperáveis em muitos mercados, especialmente para propriedades acima de um certo valor.

Ao Alugar um Imóvel:

Os custos irrecuperáveis são muito mais simples:

1. Aluguel Mensal: O valor que se deve pagar, que em cidades como Londres, pode ser de 1.400 libras por mês para um apartamento de um quarto.
2. Custos de Mudança: O custo de transportar todos os seus pertences para o apartamento, que pode ser significativo se você tem muitas coisas.

2. Custos de Manutenção (Maintenance Costs)

São os valores que você precisa pagar para manter o lugar que comprou ou alugou realmente habitável.

Ao Comprar um Imóvel:

Existe uma regra informal de um por cento, que sugere que, ao possuir um imóvel, você deve orçar cerca de um por cento do preço da casa por ano para custos contínuos de reparo e manutenção.

Isso porque todo tipo de coisa pode – e irá – quebrar durante a sua posse, como um aquecedor, canos vazando, mofo no banheiro e outros “prazeres”.

Se sua casa custa, por exemplo, 300 mil libras, você deveria orçar cerca de 3 mil libras por ano para manutenção.

Claro, é apenas uma estimativa; pode ser mais ou menos, dependendo da idade, condição e localização do imóvel.

Ao Alugar um Imóvel:

Os custos de manutenção são relativamente baixos, senão zero, pois a manutenção é tecnicamente responsabilidade do proprietário.

Essa é uma das principais vantagens de alugar. No entanto, você precisa pagar um depósito de segurança ao se mudar, e o proprietário pode fazer deduções se você danificar o imóvel.

3. Custos de Oportunidade (Opportunity Costs)

São os benefícios potenciais que você perde ao escolher uma coisa em detrimento de outra.

É um custo “escondido” que a maioria das pessoas não considera.

Exemplo Geral:

Se você decide estudar medicina por seis anos na universidade, não pode, ao mesmo tempo, estudar ciência da computação (na maioria das universidades).

Não poder estudar ciência da computação é, então, um dos custos de oportunidade de fazer uma graduação em medicina.

Ao Comprar um Imóvel:

Se você usa seu dinheiro para comprar uma casa, está perdendo todas as outras coisas que poderia ter feito com esse dinheiro, como viajar pelo mundo ou investir em um negócio.

Os dois grandes custos financeiros que compõem o preço da compra de um imóvel são:

1. Entrada (Down Payment): Uma porcentagem do valor total da casa que você paga antecipadamente. Geralmente, fica em torno de 20%, embora possa variar de 5% a 25%.
2. Parcelas do Financiamento Imobiliário (Mortgage Repayments): É o dinheiro que você pega emprestado do banco para cobrir os outros 80% do custo do imóvel, e sobre o qual você precisa pagar juros. Isso representa um enorme compromisso financeiro.

Vamos analisar o custo de oportunidade de pagar esses valores. Em muitas cidades em desenvolvimento, é seguro apostar que sua casa vai valorizar ao longo do tempo.

Suponha que os preços dos imóveis valorizem em 5% ao ano. Isso significa que, um ano depois, sua casa de um milhão de dólares valerá 50 mil dólares a mais, o que faz da compra um investimento razoável.

No entanto, ao pagar a entrada e as parcelas do financiamento, você também está abrindo mão da oportunidade de investir esse dinheiro em outro lugar.

Por exemplo, em vez de pagar os 200 mil dólares de entrada e as parcelas, você poderia ter investido todo esse dinheiro em criptomoedas e, com sorte, ter feito mais dinheiro do que a valorização do imóvel.

Por exemplo, eu vendi 35 mil libras em Bitcoin em 2018 para comprar uma casa, mas com o benefício da retrospectiva, essa foi uma péssima decisão.

Se eu tivesse mantido aquele dinheiro em Bitcoin, valeria 175 mil libras hoje, um lucro de 140 mil libras, o que é muito mais do que a valorização do meu apartamento em Cambridge desde 2018 (que ficou entre 5 e 20 mil libras).

Alternativamente, em vez de criptomoedas, você poderia ter investido esses 200 mil em algo mais estável, como ações no S&P 500.

Se tivesse investido as 200 mil libras em um fundo de índice S&P 500 com crescimento médio anual de sete por cento, você teria mais de 283 mil libras em cinco anos, um lucro de mais de 83 mil libras.

Claro, ainda precisamos considerar a moradia – você não pode viver dentro de 35 mil libras em Bitcoin ou em uma conta de investimento em ações, infelizmente.

Mas comprar uma casa significa que você não precisa mais pagar aluguel; você só tem que pagar as parcelas do financiamento, que gradualmente adicionam ao seu patrimônio líquido ao amortizar o principal do imóvel.

Ao pesar os custos de oportunidade do aluguel versus a compra, as principais perguntas que devemos fazer são:

1. O que eu faria com esse dinheiro se não o usasse como entrada para uma casa?
2. O que eu faria com meu dinheiro se não alugasse?
3. Qual dessas opções – comprar ou alugar – me daria mais dinheiro em dois, cinco ou dez anos?

Rodando os Números: Um Exemplo Prático

Tudo isso é bastante abstrato, então vamos tentar “rodar os números” usando um modelo de cálculo de aluguel versus compra.

Este modelo calcula se teríamos mais riqueza em 30 anos dependendo se compramos ou alugamos, permitindo que configuremos todos os parâmetros importantes para ambas as decisões.

Vamos usar um exemplo demonstrativo:

• Cenário de Compra: Imóvel de 1 milhão de dólares, entrada de 25% (250 mil dólares), taxa de juros de 3,5%, custos únicos de 5% do valor da propriedade, valorização anual entre 1% e 2%, e custos de propriedade contínuos de 0,5%.
• Cenário de Aluguel: Aluguel de 2 mil dólares por mês, com aumento anual pela valorização. Se esse dinheiro fosse investido no mercado de ações, o retorno seria entre -2% e 8%.

Nesse cenário, ao olharmos para 30 anos no futuro (por exemplo, no ano de 2049), você estaria, na verdade, duas vezes mais rico se estivesse alugando e investindo seu dinheiro em ações, em vez de comprar um imóvel.

Isso é bastante interessante!

A chave aqui é que sua realidade pode variar, e a solução para cada dilema de comprar versus alugar é fazer os cálculos para si mesmo e ver o que acontece.

A suposição crucial no cenário de compra foi que o imóvel valorizaria entre 1% e 2% anualmente. Mas e se mudarmos essa suposição?

Digamos que os preços dos imóveis no sul da Inglaterra, por exemplo, aumentem entre 3% e 10% a cada ano. Se inserirmos isso no modelo, a situação muda drasticamente.

De repente, é muito melhor ser um comprador do que um inquilino, pois esse aumento de 3% a 10% no preço da casa ao longo do tempo contribuirá massivamente para o seu patrimônio ao longo prazo.

No ano de 2049, o patrimônio de quem comprou estaria entre 3,5 milhões e 15 milhões, enquanto o de quem alugou estaria entre 400 mil e 2,8 milhões.

Agora, vou inserir alguns números que eu considero para a decisão de comprar ou alugar um imóvel em Londres:

• Cenário de Compra (Meu Exemplo): Imóvel de 1,5 milhão de libras, entrada de 20% (300 mil libras), taxa de juros do financiamento entre 2% e 4%, custos únicos de 5%, valorização anual de 1% a 5% (sendo conservador), e custos anuais contínuos de propriedade de 1%.
• Cenário de Aluguel (Meu Exemplo): Aluguel de 4 mil libras por mês, e o S&P 500 retornando entre -2% e 8%.

Nesse modelo, nos primeiros dez anos, não há muita diferença entre ser comprador ou inquilino. É realmente a valorização composta ao longo do tempo que faz a diferença.

Em teoria, se eu comprasse um imóvel em Londres com todas essas estimativas, meu patrimônio estaria entre 2,5 milhões e 6 milhões de libras, enquanto se eu alugasse, estaria entre 600 mil e 4 milhões.

Você pode ver que essas estimativas de incerteza se sobrepõem, o que é um ponto importante: coisas como taxas de inflação e o desempenho do S&P 500 podem mudar.

A decisão não é tão simples quanto “alugar é sempre jogar dinheiro fora”, pois nos primeiros 10 anos deste modelo, as opções são basicamente equivalentes.

É o poder da capitalização ao longo do tempo que realmente faz a diferença.

A moral da história, no que diz respeito aos aspectos financeiros, é: não acredite no mito de que comprar é simplesmente melhor do que alugar em todos os casos.

Faça as contas por si mesmo e veja o que acontece.

Fatores Psicológicos: R.E.S. da Regra S’Mores

Já discutimos o lado financeiro “duro e frio” da decisão entre alugar e comprar.

Mas os cálculos financeiros não levam em conta os fatores psicológicos, e é aí que a parte R.E.S. da Regra S’Mores entra em jogo.

1. Raízes versus Asas (Roots vs. Wings)

Um dos grandes benefícios de comprar uma casa é que você está “criando raízes” em algum lugar.

Você obtém uma sensação de segurança e estabilidade, pois sabe que tem um teto sobre sua cabeça, não há proprietário e é, de fato, seu próprio lar.

Eu não apreciava o quão importante é esse efeito; acontece que mudar de casa é uma das experiências mais estressantes que nós, seres humanos, podemos enfrentar.

Por outro lado, se você é o tipo de pessoa que deseja viver se mudando a cada dois ou três anos, ou talvez até antes, comprar uma casa pode impedi-lo de fazer isso, e essa é a parte das “asas”.

Embora realmente criemos raízes ao comprar uma casa, se investimos a maior parte do nosso dinheiro na compra, podemos perder nossas asas, ou seja, nossa capacidade de simplesmente partir e fazer outra coisa longe daquele lugar.

No meu caso, comprar um apartamento em Cambridge me fez ficar lá muito mais tempo do que o necessário, e, para ser sincero, eu queria ter me mudado para Londres um pouco antes, em vez de permanecer em Cambridge.

Mas o fator psicológico de “eu sou dono deste apartamento” me fez sentir que eu precisava ficar, pois era a decisão financeiramente “melhor”.

2. Facilidade (Easiness)

Este é o “E” da Regra S’Mores e descreve o quão conveniente é a vida ao alugar versus comprar.

Conveniência do Aluguel:

Há algumas conveniências que você obtém ao alugar que simplesmente não existem ao comprar.

Se você é como eu, provavelmente aprecia o fato de que, ao alugar (pelo menos em um bom lugar), você pode facilmente conseguir que pessoas venham consertar coisas quando seu vaso sanitário não funciona, o aquecedor não liga ou o sistema de ventilação está quebrado.

Você apenas envia um e-mail ou mensagem ao proprietário e, geralmente, se ele for bom, resolverá as coisas sem que você precise ligar para um encanador, carpinteiro ou o que quer que seja.

Mas se, por exemplo, você é um “macho alfa” e sabe usar martelo e prego para consertar coisas, ou se não se importa com o tempo e esforço extras de fazer você mesmo ou encontrar a pessoa certa, então esse fator de conveniência ou facilidade provavelmente não significa muito para você.

Conveniência da Compra:

Ao ser proprietário da sua casa, também há algumas grandes conveniências.

Para começar, você pode fazer quantas mudanças estruturais, pinturas ou decorações quiser, sem o proprietário “no seu pescoço” e sem se preocupar com o depósito de segurança.

Você também tem a conveniência de se sentir enraizado, sabendo que “tenho este lugar e sei que não terei que me mudar por um tempo”, o que é um fator de facilidade e conforto.

Alugar Mobiliado:

Há também a ideia de que, ao alugar, você pode optar por um lugar totalmente mobiliado.

Foi o que fiz em Londres, e é tão conveniente não ter que carregar móveis e poder simplesmente se mudar para um lugar onde tudo está lá: o sofá, as camas, a roupa de cama, as toalhas, os pratos, facas e garfos e todo o resto.

Isso significou que mudar para Londres foi muito fácil para mim, porque aluguei um lugar totalmente mobiliado, ao contrário de como teria sido se eu estivesse tentando comprar.

Não se pode subestimar isso quando se trata de facilidade e conveniência.

3. Poupança (Savings)

Este é o segundo “S” da Regra S’Mores.

Comprar uma casa é o que alguns economistas chamam de dispositivo de compromisso de poupança.

Se, por exemplo, você faz um financiamento imobiliário para comprar sua casa (o que a maioria de nós provavelmente fará), você precisa fazer seus pagamentos de financiamento todos os meses para garantir que sua casa não seja retomada pelo banco.

Isso, na verdade, força você a economizar dinheiro suficiente todos os meses para conseguir fazer esses pagamentos.

Parte desses pagamentos será juros, e você estará literalmente jogando dinheiro fora, pois está pagando ao banco para lhe dar o dinheiro para comprar a casa.

Mas parte será o principal, ou seja, você estará literalmente pagando o empréstimo de volta, e assim é meio que forçado a economizar dinheiro e investi-lo no imóvel ao longo do tempo através dos pagamentos do financiamento.

Se você é o tipo de pessoa que terá dificuldade em se comprometer a economizar X por cento ao ano e investir no mercado de ações ou em criptomoedas, então comprar uma casa pode ser um dispositivo razoável de poupança forçada que o mantém controlando seus gastos e investindo em seu patrimônio líquido ao longo do tempo.

Em teoria, sim, poderíamos economizar a mesma quantia de dinheiro se apenas alugássemos e investíssemos o excedente no mercado de ações.

Mas, na realidade, se estamos alugando e não temos um compromisso sério como ser forçado a pagar um financiamento, a maioria de nós dificilmente economizará o equivalente a uma entrada mais as parcelas mensais, pois, honestamente, a maioria de nós não está programada para economizar tanto sem um objetivo específico e um prazo apertado.

Fazer o sério compromisso financeiro de comprar pode nos beneficiar a longo prazo, pois nos “trava” em um padrão de construção de patrimônio líquido através dos pagamentos do financiamento.

Conclusão: Faça as Contas Por Você Mesmo!

Se você tem estado em dúvida sobre comprar ou alugar, ou mesmo que não tenha, mas sabe que poderá tomar essa decisão no futuro, esperamos que este artigo tenha lhe dado um pouco de material para reflexão.

Pense nos componentes da Regra S’Mores e tente fazer os cálculos por si mesmo, porque a afirmação “comprar é sempre melhor do que alugar” e “alugar é jogar dinheiro fora” simplesmente não é verdadeira.

Tudo depende dos números e das premissas ao longo do tempo.